【摘要】为什么形成“房地产泡沫”？
　　【关键词】房价；上涨；因素
　　【中图分类号】【文献标识码】Ａ【文章编号】1672-8777(2006)04-0
　　
　　【收稿日期】2006-02-12
　　【作者简介】李华勇（1978- ），男，湖北枝江人，供职于仙居县国土资源局，研究方向：资源与环境；周芳芳（1982- ），女，湖南邵东人，东华理工学院硕士研究生，研究方向：地理信息系统。
　　
　　一、房价现状
　　
　　众所周知，自1999年房价节节攀升，房价不合理上涨问题已成为社会的一个焦点和热点问题。与此同时，1999～2004年中国房地产投资每年增速分别为13.5%、21.5%、25.3%、21.9%、30.3%、28.1%，除1999年外其他年度都高于同年全社会固定资产投资的增长速度（见表1）。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。
　　
　　
　　二、房价上涨的理性因素
　　
　　（一）国家宏观经济因素
　　房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产就通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。
　　随着国民经济的发展，城市化的进程也在不断加速，2004年我国的城市化率为41.6%，按照美国地理学家诺瑟姆1975提出的城市化曲线类似与S型曲线的理论知我过正处于城市化的加速期。据十六大报告指出到2020年我国将进入小康社会，全国平均城市化率将达到60%，因而在今后的几年间我国城市化水平将显著提高。有关资料显示：我国城市化水平每年提高将近一个百分点，这意味着每年有180万人将涌入城市，进入城市的这些人不管是租房还是买房都将对城市房屋产生巨大的需求，必然会引起城市住宅面积的增长。
　　《十五计划纲要》提出“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米。2000年我国城镇居民为4.58亿人，人均住房建筑面积19.8平方米。预计到2005年，我国城镇人口将达到5.4亿人，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五”期间要增加住房建筑面积28.12亿平方米，如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建，5年合计20%,总面积为18.14亿平方米，两者合计，“十五”时期需要新建住宅46.26亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算，“十五”计划时期的5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿元(见表2)。这意味着在21世纪初叶，我国房地产业尤其是住宅产业将有一个非常庞大的发展规模，可以在较长的时间内保持较高的增长率。
　　
　　伴随城市化进程的加速，中等收入阶层比例也在不断扩大。据统计，我国中等收入阶层正在以每年约1%的比重增加，1999年为15%，2003年已达到19%，为个人购房提供了物质基础。与此同时房产的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，更刺激房地产业的发展。
　　
　　（二）国家政策的影响
　　1．国家重视、政府支持。由于房地产业具有较强的产业关联效应（可以带动50多个相关部门的发展），尤其是住宅产业，其关联系数达到1.98。如果每年增加住宅12000万平方米，增加住宅投资1440亿元，对国民经济的影响是相关产业将增加产出2854095亿元，因而在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明国家将继续鼓励和扶持房地产业的发展。
　　各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房地产业能较快发展，以带动其他行业的发展进而促使GDP的增长。因此，政府会采取各种措施来推动房地产业的发展，继而推动房价上涨。
　　2．取消福利分房，实行货币分房制度。随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。到如今住宅市场采取的是以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制，个人买房已成为房地产的主流。至2004年，个人购买商品房占商品住宅销售面积的比重已达到87.51%。
　　3．购房贷款，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。
　　
　　（三）房地产业本身成本上升
　　房价的构成用等式可表示为房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加大，土地的价格自然会越来越高。近几年来，随着土地的招拍挂的进行，改变了以往的土地协议出让的方式，地价越来越反映市场供需状况，地价也有了大幅度提升。一般说来地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价的上涨。
　　建设成本也是推动房价上涨的主要因素之一。近几年来国家环保力度不断加大，水泥、钢材等高污染行业是国家整治的重中之重，企业的治理成本提高。2003年全国建材涨势惊人，钢材、水泥价格大幅度上涨，其涨价效应已经传导到建材下游材料如沙石、金属材料等。2004年受能源制约的影响，以及固定资产投资不断增长对建材需求的拉动，建材供不应求状况仍然维持，因此建材价格仍将呈上升态势，在短时期内降价可能性不大。