芝加哥商品交易所(CME)于2006年5月下旬推出了全球第一份住房价格指数期货、期权合约交易，揭开了房地产金融衍生产品新的篇章。这个新型品种问世以后，引起了经济界的广泛重视，对我国房地产市场的风险防范和管理机制的建立也有重要的启示。

　　CME推出住房价格指数期货期权的背景

　　房地产业是美国经济的重要产业。在美国有上万家房地产企业，创造了21.6万亿美元的资产，提供了数以百万计的工作岗位。在过去的20年中，得益于不断下降的按揭贷款利率和经济的快速增长，美国的房地产市场经历了前所未有的高速发展。每套住房的中间价格从上世纪80年代的60，000美元窜升到2005年的213，000美元，远远高于同期的经济增长速度。尤其在2001年遭受恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，美联储在一年内将贷款利率由6.5%减至1.75%，是最近40年来的最低水平。在低利率政策的刺激下，短短5年中，美国房价以每年超过10%的速度上涨。尤其是美国东海岸和西海岸地区，5年里房价翻了一倍左右。2005年，美国住房价格平均上涨13.6%，住房的平均价格为家庭平均收入的3.1倍，突破了历史纪录。2005年，美国的房地产开发投资已经占GDP的6%，接近历史的最高水平。房地产市场的强劲势头成为近年来走势疲软的美国经济中的亮点。

　　然而，房价的上涨带动了建材等相关产品的价格，增加了通货膨胀的压力。美国前联邦储备委员会主席格林斯潘就曾多次对房地产业的过热提出过警告。大多数美国的经济学家不无担忧地指出：房地产业出现的“泡沫”对经济的健康运行具有不容忽视的负面影响。美联储为了对付通货膨胀的“潜在压力”，连续17次提息。如今，30年期房屋抵押贷款利率已经上升到6.6%，比去年同期整整高出3个百分点。利率的上调导致房屋建造和投资成本骤升。与此同时，汽油零售价格突破了每加仑3美元的水平，能源价格飙升带动了物价的普遍上扬，进一步消蚀了普通居民的购房能力。此外，当前美国经济走向的不确定因素，使得大多数潜在购房者驻足不前。当前美国的房地产业正面临加息周期、能源价格上涨和经济运行疲软的多重压力。

　　进入2006年后，美国房地产市场昔日的风光成为了昨日黄花。多项统计数据显示，美国的房地产市场正在急剧降温。美国全国房地产经纪人协会的报告说，2006年第二季度美国二手房销售量比去年同期下降7%，7月份房地产发展商的信心指数更是跌到了32点，创下15年来的最低点。7月份新房出售比去年同期下滑了22%，美国未出售的新房数量创下了10年来的最高纪录。美国商务部公布的新房开工报告显示：2006年8月份新房的开工数量下跌了6%，是2003年以来降幅最大的月份。美国摩迪斯投资咨询公司(Mood’s)的首席经济学家马克·赞达(Mark Zanda)最近根据全美397个城市的劳动力市场的就业、住房市场的销售以及房贷利率的变动等经济数据分析了住房的供求趋势，并预言：美国的房价将在2007年经历自经济大萧条以来首次全国范围的深幅下跌，个别地区的房价的年降幅甚至将超过18%。

　　鉴于房地产业与其他行业有相当的关联性以及在国民经济中的重要地位，住房价格的波动不仅会冲击房地产市场和股票市场的运行，还将波及建筑业、钢铁、水泥等行业的生产，并且对银行等金融机构产生重大的影响。一旦房价暴跌，占美国普通家庭资产三分之一的财富将严重缩水，从而导致居民消费水平急剧下降，可能引发整个经济的疲软甚至衰退。美联储承认，受房地产降温、能源价格上涨和加息等因素影响，当前美国经济增长的速度正在放缓。2006年第二季度的增速只有2.5%，还不到第一季度5.6%增幅的一半。更有一些经济学家担心，假如房地产业“硬着陆”就可能引起美国整个经济体系的剧烈动荡。在这样的背景下，CME推出的具有规避价格风险功能的住房价格指数期期权合约自然有着十分重要的意义。

　　CME推出住房价格指数期货期权合约的主要功能

　　这次芝加哥商品交易所一举推出了十个主要城市和综合住房价格指数的期货期权合约(见表一)。正如CME的执行总裁理克·雷丁(Rick Redding)所说，这些期货期权合约交易创造了一个流动性好、透明度大的金融衍生产品市场，可以用来应付与房价有关的风险。

　　(1)规避房地产风险的功能

　　住房价格指数期货期权可以为潜在的购房者提供防范住房价格上涨的风险。他们可以在住房价格指数期货交易中做多，或者买进看涨期权。假若住房价格果真上涨时，他们在期货或期权交易上的收益可以抵住房现货市场上价格上涨的风险。

　　同时，住房价格指数期货期权还可以为银行、房地产开发商、房地产建筑企业以及与房地产业密切关联的建材、钢铁和家具装饰等企业提供规避住房价格下跌的风险。这些企业可以在住房价格指数期货做空，或买进看跌期权。假若住房价格果真下跌时，他们在期货或期权上的收益可以弥补在现货市场上的亏损，实现套期保值的功能。

　　在推出这种住房衍生产品之前，由于缺乏避险的工具，当房价下跌时，银行和房地产开发商不得不承受巨大的冲击；同时，当房价上涨时，购房者只得望“价”兴叹。在一定程度上讲，CME推出的住房价格指数期货期权可以改变银行、房地产开发商和普通居民只能被动承受房地产风险的无助的状态，完善了住房价格风险管理机制。

　　(2)发现未来住房价格的功能

　　住房是一个开发周期比较长的产业。由当前供求关系决定的当前的房价在指导未来住房的开发，建设时往往有滞后性。住房价格指数期货期权交易有利于发现未来的住房价格，为房地产开发商提供了指导住房开发的有用信息。同时，也为政府制订正确的指导房地产开发生产的调控政策提供了更加科学的依据。

　　此外，由于现货的住房市场缺乏做空机制，投资者只能指望房价上涨获利。这种单边市场只允许多头入市，空头被排斥在市场之外，因而存在助长价格上涨的缺陷。引入住房价格指数衍生产品的双向交易可以将更多的信息融入到住房的价格之中，从而有利于发现未来住房的均衡价格。

　　总之，衍生产品市场具有的发现未来住房价格的功能可以弥补住房现货市场的不足，进一步完善住房的市场体系和价格形成机制。

　　(3)投资房地产的功能

　　住房价格指数期货期权合约为潜在的投资者提供了以低廉的成本投资于房地产业的机会。这些合约采取信用交易，具有的明显的财务杠杆效应，投资者只要缴纳少许保证金，不必全额买下住房就可以分享到房地产业增长的高收益。这次推出的合约的交易单位为：$250乘以(S&P／CS)指数(见表一)。若交易的住房价格指数为200点，每个合约的价值为50，000美元，假如初始保证金比例为8%，投资者只要交纳4000美元的保证金就可以参与交易，从而大大降低了投资者的交易成本。同时，住房价格指数期货期权合约具有流动性好的特点，使得投资者可以方便地兑现投资收益。