3、房地产信托是受托人（信托公司）在现行的信托制度约束下可行的金融产品
　　转轨经济环境下成长的房地产信托不可避免地被打上了烙印。由于中国金融市场化改革尚在进行中，金融产品的创新受到诸多条件的限制，产品创新空间是十分有限的。流动性是投资工具的重要特性，由于政策对集合资金信托业务作出200份、5万元的规定，形成了信托产品的典型的约束性障碍。信托产品流动性较差，缺乏交易转让平台，所以信托计划的退出机制和短期化设计成为募集成功与否的要害因素。信托公司通过集合信托资金的运用，充分利用投资项目本身的赢利能力、控制风险的措施、退出机制可以实现信托产品的卖点。从信托产品设计、募集规模、市场需求、与其他投资品种比较，以及信托公司治理能力等因素综合权衡，房地产项目成为信托产品的投资重点。自2002年信托回归本业以来，房地产信托产品一直是信托市场中的主流产品。2005年信托公司共推出房地产信托产品115个，募集信托资金144.24亿元，资金量占全年信托产品总数的31%。
　　4、房地产信托是受益人（房地产商）在现行房地产融资体制下寻求资金缺口的方向之一
　　我国的房地产金融仍处于初级阶段。银行信贷是我国房地产金融的主渠道，银行信贷贯穿了房地产土地储备、交易、房地产开发和房产销售的诸多环节，银行收缩房地产信贷，房地产业面临着宏观调控带来的资金短缺的紧张问题。而信托以其合法合规、手段多样、工具众多、规模适中、制度优势和量身打造的特点，可以根据不同房地产项目量身定做，针对不同的项目情况，开发针对性的信托产品。而且在发行信托产品的手续、复杂程度及资金到位上有比较优势。信托融资具有会计上的表外处理优势，可以增强上市房地产公司的融资多元化需求。从而使房地产信托契合了一部分房地产开发商的需要。房地产信托在一定程度上缓解了房地产业的资金紧张问题，使房地产信托逐渐成为开发商重要的融资方式。为了抢占市场机会、加快项目开发进程，开发商也愿意利用信托方式建立起稳定、多元的融资渠道。
　　
　　三、制度博弈下房地产信托的策略决策思路
　　
　　在互动中寻求均衡是现代经济的一般特征。随着国家各项宏观调控政策的实施，信托行业监管力度的加大，房地产业的博弈规则将日益深化。房地产业作为资金密集型行业，发展离不开金融业的支持。西方发达国家的经验表明，化解房地产融资风险的最终手段是建立多元化的房地产融资体系。建立包括信托、投资基金、债券、股权等形式的多元化的房地产金融市场体系，在分散金融风险的同时有利于房地产业的稳定发展。在宏观调控的背景下，信托公司在严格遵守国家有关政策规定的前提下，综合运用信托的制度优势和资金优势，以市场化选择为导向，规范开展房地产信托仍存在较为广阔的空间，通过策略决策形成战略互动，在进化博弈中实现房地产信托的创新规范发展。
　　
　　
　　（一）信托公司必须加强对宏观经济政策和宏观经济走势的研究，采取正确的策略选择
　　新制度经济学通过引入进化博弈论方法和重复博弈论方法，认为在制度博弈和制度选择过程中，博弈参与人的预期无疑会对博弈者现实的策略选择产生重要影响。制度作为一种博弈均衡，以一种自我实施的方式制约着参与人的策略互动，并反过来又由制度博弈的参与人的策略互动内在地产生，是可以自我实施和自我维持的。信托业要谋求持续发展，必须在国民经济和金融整体格局中找到自己的位置，只有将行业的发展融于国家整个经济、金融发展之中，国家宏观经济的发展保持一致，信托业的发展才能契合宏观经济发展的方向。因此信托公司必须加强宏观经济走向和政策的研究。
　1、房地产融资的新动向值得信托公司关注。
　　银行一直是房地产业的资金源，相比传统银行贷款融资模式的收缩，目前证券市场的直接融资通道进一步打开，自2006年5月8日《上市公司证券发行治理办法》实行，定向增发、短期融资券方式、股权分置改革后重启IPO市场的首家房地产上市、股权分置改革以来首个可转债融资项目和首家房地产上市公司再融资项目 、“A H”模式、上市公司收购信托建立“股票 信托”的组合融资模式等纷纷出现，信托公司应密切关注房地产融资的新动向，可以进一步探索与其他金融机构的合作模式，注重信托的投资以及财产治理功能的发挥。
　　房地产信托可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托。央行副行长吴晓灵曾指出，目前国内房地产信托产品大多为负债产品，她表示，用公开发行股票或在专业化治理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。尽管目前REITS发展的条件尚不成熟，有关REITS运作的相关法律法规还不健全，但中国将逐渐建立以REITS为高端目标的多元化、国际化的融资模式。2005年11月，领汇首日上市共募得资金25亿美元，成为第一只登陆香港股市的房地产投资信托基金（REITS )。越秀房地产信托基金（405.HK）自2005年12月上市以来表现良好，截止2006年6月31日，经营收入总共1.82亿港元，纯利为1.03亿港元。目前由麦格理—万达房地产基金（注册地为百慕大）发起的价值1.45亿美元的2006～1系列商业房地产抵押贷款支持证券问世，是首笔涉及中国大陆商业不动产的资产证券化项目CMBS(commercial mortgage backed security)。REITS和CMBS这些新动向值得关注和研究。
　　2、密切关注房地产行业的新动向。
　　目前中国房地产企业正加速进入资源集中和行业整合阶段，随着房地产宏观调控的深入，百强企业的土地储备积极性和成长势头旺盛，强劲而多元化的项目、潜在的行业整合机会将为未来的盈利增长提供机遇。专业化经营和提高融资能力，成为大型房地产企业的发展模式和扩张之道。而地根的紧缩、土地使用成本的提高等土地调控政策和信贷的收缩，会使资金实力较弱的中小房地产企业面临生存挑战。房地产行业的两极分化正在进一步加剧，企业的并购将是一种必然。信托公司应加强房地产行业的研究，坚持以信用为本，坚持为受益人的最大利益，精心选择项目，尽量与资信能力较强的房地产公司合作，对于实力不强的房地产公司，严格做好项目评审工作。
　　
　　（二）利用“65号文”创新试点要求积极开发新的房地产信托产品，通过战略互动推进新的房地产信托制度规则的完善