变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原理和要素，在具备相对较大规模和较为充分的流动性设计的前提下，通过有效的投资组合，最大程度地分散投资风险，保证投资收益。
　　变收益保底为收益市场化。我国现有的房地产信托产品多为预期保底型，信托公司在业务开展中实际承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大治理风险和信誉风险，这是目前的房地产信托产品难以走向公募的主要原因。发展REITs可以使投资风险主体明晰化，由投资者对信托产品的风险负责，这是信托产品的发行销售最终走向公募化的核心前提。
　　 　从实践情况来看，虽然受到政策、法律、税务等多方面的因素制约，我国尚未形成REITs作为房地产信托最高端的金融形态,但REITs标准已广泛运用在了地产信托的产品设计中。许多信托公司在实践中所开展的房地产信托项目虽不是真正的REITs，但“准REITs”已初显雏形。“准REITs”强调在保证REITs核心释义的前提下，结合中国目前地产金融发展需求，对投资产品的环节有适度的调整。联华信托的“联信•宝利”信托产品，是“准REITs”的具体实践。2005年3月，国内首只“准REITs”—“联信•宝利”中国房地产信托投资基金一期公开发售。该产品以专业投资中国优质房地产项目为投资目标，因率先启动“先筹资，后选投资项目”的信托方式，被称为向国际地产基金模式靠拢的“准房地产基金”。它是按照房地产投资信托基金（REITs）的标准来设计的，并借鉴了中国香港领汇房地产信托基金、美国REITS和内地证券市场基金的成熟治理模式，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
　　在我国目前的条件下，一步到位发展到房地产信托基金并不现实。但这些包括“联信•宝利在内的准房地产信托基金”的出现为下一步真正房地产投资信托基金的推出奠定了基础，同时也在一定程度上证实，国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识，而且“联信•宝利”的推出也表明我们离真正的房地产投资信托基金已经越来越近了。
　　
　　国内房地产信托向REITs发展的建议
　　
　　虽然国内的房地产信托与REITs有许多的相似性，但相对于REITs，国内房地产信托在规范性和标准化上有一定的差距。因此，为使国内房地产信托稳定发展，循序渐进，逐步过渡到真正REITs，建议：
　　尽快出台房地产信托业务的专项治理办法。2004年10月，中国银监会公布《信托投资公司房地产信托业务治理暂行办法(征求意见稿)》，由于种种原因，至今尚未出台。房地产信托规模迅速增长，其评判标准和风险控制要求与一般的资金信托差别较大，对后期治理运作的要求也较高，迫切需要专项的房地产信托业务治理办法进行调整，提高房地产信托的规范化水平。
　　国内房地产信托的运作方式要逐步从债务性投资向权益性投资过渡。权益性投资运作，是将信托资金用于购买成熟物业出租或以股权方式介入房地产开发，这些是信托公司的专属领地，市场广阔，并且是其他机构无法企及的。
　　有选择地放开200 份限制，进行房地产信托的公募化试点。每个信托计划不能超过200份，一直是房地产信托的一个重要制约因素，同时监管机构又担心信托公司无力驾驭大规模房地产资金的运作。但金融市场上银行、证券公司所推出的性质相近的理财产品并不受200份的限制，可以试点对少数规范专业的信托公司的特定产品放开200 份限制，成熟后再行推广。
　　发展初期选择银行间市场流通。境外的证券市场和其投资者相对较成熟，REITs可以直接在证券交易所上市流通，而国内证券市场还亟待完善。假如规模很大的房地产信托直接到证券交易所上市，不确定性因素很多。而银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者，目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的，所以初期选择银行间市场流通可以促进房地产信托的流动性。
　　综上所述，随着政策、行业规范的相继出台，房地产信托的专业化、标准化、规模化和流动性将成为房地产信托的重点研究方向战略。房地产信托将结合房地产市场的实际更加完善，为早日走向REITs奠定了坚实的实践基础。
　　
　　参考文献：
　　1.毛志荣.房地产投资信托基金研究. 深圳证券交易所综合研究所研究报告，2004.1
　　2.黄钦.“准”房地产投资基金来了.资本市场，2005.5
　　3. 陈颖.国内房地产信托向REITs发展的建议.中国经贸导刊，2006.3