房贷过多负债度日
　　
　　郭子和丈夫是大学同学，在经历了多年的爱情长跑之后终于步入了婚姻殿堂。由于两人从小的价值观莫名契合，所以夫妻俩双双成为了光荣的人民警察。两年前，两人迎来了可爱的小生命——女儿琦琦，刚会说话的宝贝现在已经会说“抓坏人”了，可见郭子夫妇对职业的热爱。
　　就是这样一个其乐融融的美满家庭，收入状况却似乎不是很乐观。郭子和丈夫的收入水平差不多，月收入都是4000元，两人的工资再加上每月1200元的房租收入，月入维持在9200元左右。
　　可是支出的费用就比较多了。郭子一家目前的房贷压力比较大，虽然买房子的钱主要是问双方父母借的，但是他们不愿意长期占用老人们的积蓄，所以现在郭子每个月都固定归还老人8000元，一家人的基本生活开销大概要3200元/月，花在宝贝女儿身上的教育费、娱乐费什么也要500元/月，如此一来，郭子一家每月结余变成了负数。而且这数目还不小，达到了-2500元。这俩夫妻俩难免忧心忡忡。
　　此外，郭子夫妻年终奖金加起来有38000元，扣除年缴保费额7000元，还能剩下3万元左右。
　　
　　 借款买房摊薄家庭净资产
　　
　　郭子一家目前有三套商品房，其中一套市值34万元的是他们的自用房；另外两套房子一套在市区，市值15万元，每月租金收入1200元；另一套位于城郊，当地租金水平较低，估计租出去也就只能收到每月600元，所以现在没有装修空置着。而他们现在负担着33万元总额的“房贷”，好在借款来源于双方父母，就没有了利息压力来“雪上加霜”。
　　另外，由于郭子一家的月收入月月为负，所以几乎没有什么活期存款，近两年的购房行动占用了郭子一家的全部资金，目前郭子的定期存款账户只剩下1万元。
　　如此一来，郭子一家的资产总额约为74万元，但净资产仅有41万元。
　　
　　房产目标何去何从
　　
　　这三套房子现在成了郭子一家理财的中心，由于现在郭子家的自住房离单位比较远，且住处附近的配套学校质量不如单位附近的，所以郭子将女儿送进了单位附近的幼儿园上学。但如此一来，似乎应该在单位附近买套房子，以方便全家人的工作和生活。
　　他们在单位附近看了一下，适合他们一家三口居住的房子总价大概在30万元左右，装修需要七八万元。如果郭子将现有住房卖掉，买新房再装修，一来一去自己差不多要再掏5万元的差价。到底是否应该在单位附近买房，具体怎么操作？
　　而位于郊区的那套房产，郭子个人认为，随着交通配套的改善，近一两年内该地区存在房价、房租上涨的可能性，目前是应该装修后出租，还是闲置着等到租金上升后再出租？
　　
　　投连险是否要调整？
　　
　　除了房产投资，几年前，郭子还为自己的女儿参保了保额为20万元的平安康泰险，另外附加了防癌险。夫妻俩自己则选择了保额20万元的平安投资连结险，作为投资理财方式的补充。
　　对于自己家买的投资连结险，由于这几年的收益形势并不理想，已经交费4年了，账面价值上还是亏损。郭子深感这是一块鸡肋，有点想退出。但又觉得已经投入了3万元左右的资金，如果退出似乎又吃亏得很。郭子想问问理财专家，这项投资是该终止缴费，还是进行一定调整后长期持有？
　　
　　一、目前财务问题分析
　　应该说，志趣相投的郭子和丈夫凭借着自己的辛勤努力和双方父母的鼎立相助已经初步建立起了自己温馨幸福的小家庭，并且拥有了一个可爱的小宝宝。对于他们夫妻两人来讲，这个阶段正是最为快乐和甜蜜的时光。但同时，在家庭的形成期，小两口也将承担较重的责任和较大的压力（父母赡养和子女养育等）。因此，合理配置家庭的资产负债，安排好家庭的收入支出，充分做好家庭主要成员的风险保障将显得至关重要。
　　从目前郭子家庭的财务状况来看，主要存在以下几个问题：
　　问题一，虽然作为公务员收入稳定，但月度收支始终呈现入不敷出的状态，每年的赤字总数达2500*12=30000元。这几乎完全抵消了郭子一家的年度收支节余，对于家庭的资产净值的提升十分不利。
　　问题二，从家庭的资产负债结构来看，郭子一家的负债比率为44%，小于通常安全负债率50%的底线；净值比率为56%，借款没有利息负担，家庭财务安全状况尚可。但是，绝大部分的资产配置都集中在房地产上（占比高达98.2%），使得整个家庭资产的流动性较差。整个家庭的银行存款仅为12000元，只够应付家庭一个月的支出，流动资产数额显然过低。
　　问题三，在所购的三套房产中，不会产生任何收益的自用房产价值占到了房产总价值的将近50%，占比较高。两套投资用房产中，市区房子的租金收益尚可，达到了10%；而郊区房子因地段及租金原因目前仍然空置；两者的加权平均年收益率仅为3.8%，总体投资回报率不高，投资利用效率较低。
　　问题四，保险金额及险种搭配不合理。从总的保额来看：在家庭形成期，责任重、压力大，做好家庭经济支柱的风险保障，保证家庭生活质量以及子女养育不受意外因素的影响显得尤为重要。根据郭子一家的情况，夫妻两人的收入基本相同，在家庭中具有同等的经济地位，故风险保障额度也应基本相同。但目前，郭子的丈夫并未购买任何保险，这显然是风险保障方面的一个空缺。另一方面，子女年龄较小，无须如此高的寿险保障额度。同时，从险种来看：给孩子投保防癌险似乎没有必要。另外，郭子和丈夫都应考虑增加重大疾病险。
　　
　　二、应对方案
　　1、出售市郊房产，改善家庭财务现状
　　如前所述，郭子目前主要存在以下一些问题：月度收支赤字、资产流动性差、家庭应急准备金不足以及房产投资利用率及回报率不高等（家庭保险问题将在后面说明）。若现阶段出售市郊处于空关状态的价值24万元的房产并将售房款全部用于归还父母的借款，则这些问题就可以在较大程度上得以解决。
　　首先，出售市郊房产后，家庭资金可以得到有效的盘活。同时，出售空关的投资类房产也有利于提高房产投资的利用率和总体回报率，并减少不必要的费用开支。
　　其次，在部分归还欠款后，郭子一家的贷款余额将下降至9万元。据此测算，其每月还款额将降至2200元左右。如此，在其他收支数据不变的情况下，家庭月度收支结余将变为3300元，即每年39600元，彻底改变赤字状态。因此，我们可以留出1年的收支节余存入银行或购买货币基金，作为家庭应急准备金，作好基本的家庭财务安全保障工作（大致相当于调整后6个月的家庭开销）。